Informasi Pajak Bumi dan Bangunan

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Dasar Hukum

UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan.

KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.

Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak

Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004.

Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate.

Istilah Penting dalam UU PBB
( Pasal 1 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994)

Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya;

Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan;

Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti;

Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data obyek pajak menurut ketentuan undang-undang ini;

Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak;

Obyek Pajak
( Pasal 2 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

Yang menjadi objek pajak adalah Bumi dan Bangunan

Pengertian Bumi
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

Pengertian Bangunan
Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.

Yang termasuk pengertian bangunan adalah :
Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
jalan TOL;
kolam renang;
pagar mewah;
tempat olah raga;
galangan kapal, dermaga;
taman mewah;
tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
fasilitas lain yang memberikan manfaat;

Klasifikasi Bumi dan Bangunan
( Penjelasan Pasal 2 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

Klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terhutang.



Subyek PBB
( Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :
mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;
memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;
memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
memperoleh manfaat atas bangunan.

Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut UU PBB.

Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.

Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti :
Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ?
Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?
Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan tersebut?

Tarif Pajak
( Pasal 5 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 % (lima persepuluh persen).



Dasar Pengenaan PBB
( Pasal 6 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. Pasal 2 (3) KMK-523/KMK.04/1998)

Yang menjadi Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.

Meskipun pada dasarnya penetapan nilai jual objek pajak adalah 3 (tiga) tahun sekali, namun untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan nilai jual objek pajak cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengar pertimbangan Gubernur serta memperhatikan asas self assessment.

Nilai jual sebagai Dasar Pengenaan PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan kelompok B (KMK-523/KMK.04/1998).

Dalam hal ada objek pajak yang nilai jual per M2 nya lebih besar dari ketentuan Nilai Jual Objek Pajak, Nilai Jual Objek Pajak yang terjadi di lapangan tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.



Dasar Penghitungan Pajak
( Pasal 6 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 jo. PP No.25 Tahun 2002).

Yang menjadi dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) atau NJKP, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen).

Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Contoh :
Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00 persentase Nilai Jual Objek Pajak misalnya 20% maka besarnya Nilai Jual Kena Pajak : 20% x Rp 1.000.000,00 = Rp200.000,00



Dasar Penghitungan Pajak
( Pasal 7 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994).

Secara umum besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), atau lebih lengkapnya sebagaimana diuraikan pada rumus dibawah ini:

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)  XXXXX

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOTKP) XXXXX (-)

Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP)   XXXXX



Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)   XXXXX

= 20% X NJOPKP (untuk NJOP < 1 Miliar); atau

= 40% X NJOPKP (untuk NJOP 1 Miliar atau lebih)

Besarnya PBB terutang = 0,5 % X NJKP  XXXXX






Pengembalian Kelebihan Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)


Dapat terjadi pembayaran PBB yang telah dilakukan ternyata lebih besar dari yang seharusnya sehingga harus dilakukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran PBB.


Penyebab Terjadi Kelebihan Pembayaran PBB

Kelebihan pembayaran PBB terjadi dalam hal:
a. PBB yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya terutang; atau
b. dilakukan pembayaran PBB yang tidak seharusnya terutang.



Permohonan Pengembalian Kelebihan Pembayaran PBB

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran PBB kepada Direktur Jenderal Pajak melalui Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat objek pajak terdaftar.

Permohonan harus memenuhi persyaratan:
permohonan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mencantumkan besarnya pengembalian yang dirnohon disertai alasan yang jelas;
permohonan diIampiri fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (sPPT),surat Tagihan Pajak PBB (STP PBB), atau sKP PBB, dan bukti pembayaran PBB yang sah; dan
surat permohonan ditandatangani oleh Wajib Pajak, dan dalam hal ditandatangani oleh bukan Wajib Pajak berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) surat permohonan harus dilampiri dengan Surat Kuasa Khusus, untuk:

a) Wajib Pajak badan; atau
b) Wajib Pajak orang pribadi dengan kelebihan pembayaran PBB menurut Wajib Pajak lebih banyak dari Rp2.000.000,00 (dua juta rupiah);

2) surat permohonan harus dilampiri dengan surat kuasa, untuk Wajib Pajak orang pribadi dengan kelebihan pembayaran PBB menurut Wajib Pajak paling banyak Rp 2.000.000(dua juta rupiah).



Jangka Waktu Pengembalian Kelebihan pembayaran PBB
Berdasarkan hasil pemeriksaan atau penelitian terhadap permohonan pengembalian dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak tanggal diterimanya surat permohonan pengembalian Wajib .

Ketentuan di atas oleh Peraturan Menteri Keuangan Nomor 17 /PMK.03/2011 tentang Permohonan Pengembalian Kelebihan Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.

UNTUK INFORMASI LEBIH LENGKAP DAN TERPERINCI, klik disini